서류 확인 등 미비 피해사례 속출
금융회사와 철저한 상담만이 방지책

#집주인 A(임대인)는 세입자(임차인) B의 전세자금 대출(4000만원)을 위해 캐피탈사에 요청한 서류에 동의해 주었고, 이후 전세 계약이 종료되자 임차보증금 5000만원을 모두 세입자에게 송금해주었는데 세입자 B가 캐피탈사에 대출을 상환하지 않고 잠적함에 따라 캐피탈사에서 집주인 A에게 강제집행을 통보했다.

#매도인 C는 매수인 H에게 서울 소재 아파트를 매도하면서 해당 아파트를 담보로 제공된 G의 채무 5억원도 매수인 H가 인수하기로 구두로 약속하고 매매계약을 체결한 후 이전 등기를 해주었으나 매수인 H는 그런 사실이 없다고 하면서 계속 매도인 G의 채무를 인수하지 않고 있어 매도인 G가 계속해 이자를 납부하는 재산상의 피해를 입고 있다. 은행에서는 채무인수를 위해서는 매도인 G와 매수인 H가 은행에 같이 방문하여 채무인수약정서를 작성해야한다고 통보해 왔다.

위의 사례와 같이 봄철 이사철을 맞이하여 전세, 매매 등의 부동산 거래가 증가하는 가운데 부동산 거래 관련 거래 관련 금융분쟁이 지속적으로 발생하고 있어 주의가 요망된다.

이에 최근 금융감독원은 부동산 관련 금융거래를 하면서 금융소비자들이 부주의로 재산상 피해를 입을 수 있다면서 금융거래 시 주의해야할 점을 발표했다.

먼저 전세계약 관련 금융거래 시 집주인이 유의해야할 사항을 살펴보기로 하자.

집주인이 동의하여 세입자가 전세자금 대출을 받은 경우, 전세계약 종료 시 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 전세자금대출을 직접 상환해야 한다.

일반적으로 세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는 경우 금융회사와 계약서(질권 설정계약서)를 작성하는데 이 계약서에는 전세계약 종료 시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에 직접 반환토록 명시돼 있다.

그런데 전세계약이 종료될 때 집주인이 계약서 내용을 깜빡 잊고 무심코 세입자에게 임차보증금을 주었다가 세입자가 전세자금 대출금을 상환하지 않을 경우 계약조건에 의해 집주인에게 대출을 상환을 요구하게 돼 집주인의 재산상 피해가 발생할 수 있다.

세입자가 조심해야할 점도 있다.
세입자가 전세자금 대출이 필요한 경우 전세계약을 체결하기 전에 금융회사를 방문하여 대출 가능 여부를 확인해야 한다.

일반적으로 전세자금 대출 시 금융회사에서 집주인의 동의를 요구하므로 사전에 집주인에게 양해를 구해야 한다. 전세자금 대출을 받고자 하는 세입자의 신용도가 낮은 경우 대출이 어려울 수도 있기 때문이다.

한편 전세계약을 체결하기 전에 세입자는 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 현 소유주가 집주인인지 여부 및 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지 여부를 확인해야 한다.

또한 세입자가 담보대출이 있는 집을 전세계약하는 경우, 전세자금 지급 시 집주인이 담보대출을 상환하기로 세계약서에 명기했다면 세입자는 집주인과 함께 해당 금융회사를 방문하여 집주인에게 대출을 상환토록 하고 영수증을 받아 보관해야 한다. 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 빠른 시간 내에 등기부등본상 근저당권 말소 여부를 확인해야 한다.

마찬가지로 매매계약 시에도 매수인과 매도인이 주의해야할 점이 있다.

주택담보대출이 있는 집을 살 경우 매수인은 매매계약을 체결하기 전에 담보대출을 제공한 금융회사에서 매도인의 채무현황을 확인해야 한다.

이 경우 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출을 해 준 금융회사에서 반드시 서면으로 채무확인서를 발급받고 매도인의 채무 성격 및 범위를 확인해야 한다.

한편 채무확인서는 발급일 기준으으로 작성된 것으로 서류 발급이후 추가 채무가 발생할 수 있으므로 최종 잔금 지급 및 부동산 등기시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생여부를 확인해야 한다.

매도인도 주의해할 점이 있기는 마찬가지이다.

주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인에게 넘기는 경우 매도인은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통해 채무를 변경해야 한다.

부동산 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무인수 효력이 발생하지 않는다.

따라서 매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 거래 금융회사를 방문하여 확인서를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 한다.

그리고 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 바뀌었는지 반드시 확인해야 한다.

또한 채무 인수와 관련하여 금융회사는 통상적으로 채무를 인수하는 매수인의 신용조사 및 심사를 거쳐 채무인수 여부를 결정하는데 매수인의 신용이 나쁠 경우 채무인수가 어려울 수도 있으므로 매도인은 매수인의 채무인수 가능 여부를 확인한 후 매매계약을 진행해야한다.

이와 관련, 금감원 관계자는“부동산 거래는 목돈이 오가기 때문에 아무리 신중을 기하더라도 지남침이 없다”면서“확인 또 확인 후 궁금한 점이 있다면 은행 등에 문의해보라”고 당부했다.

남혜경 기자  smg_corp@naver.com

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